2008年1月23日

Real Estate 線上交易,趨勢還是不可能的任務

相信在90年代末期的時候,太多太多網路公司都認為網路什麼都可以賣。從玩具(Toys.com)到寵物用品(Pets.com),只要實體商店可以賣的東西都可以賣。在創投的鼓吹下,每個人都可以是創業家,而且在完全不缺資金的情況下似乎沒有什麼東西不可以在線上賣的。相信每個人都了解在2001年網路泡沫化導致大家又開始回歸基本面。似乎所謂的網路好像不是哪麼的神奇,可以生存下來的網路公司銷售公司到現在都算是成功了。或是已經跳過了行銷學所說的crossing the chasm,已經進入了主流市場。自從幾個月前跟一個團隊聊到在網路上銷售房屋開始,又讓西恩潘開始思考網路雖然什麼都可以賣,但是像是房屋這樣的貴重物品似乎還沒有哪麼可行。因為對方特別跟我解釋他們自己的經營模式,導致西恩潘還是認真的聽了下去順便給了一些意見。

相信過去幾個月大家應該也讀了很多有關美國次級房貸的新聞,不管是在別的媒體或是從西恩潘的部落格上面。可以看的出來現在美國的房市有垮台的可能,但是看的出來現在這些在最近幾年出現的線上房屋銷售公司已經慢慢的成型。如果對於美國或是整個北美買房熟悉的人就知道,買房子第一要緊的事情就是先找一個Real Estate Agent不管是從Century 21或是REMAX,這些都是有考過房屋銷售執照的人。然後經過這些agent來幫你或是你的家庭來找適合的房子,標準來說看地區而言不同地區的agent最後會在銷售金額上面抽3~6%的佣金。這樣的標準買房模式已經延續了幾十年了,一直到網路成熟後才開始有所改變。到底這些網路房地產公司可改變這個產業的型態嗎,這個產業到底有可能成型。

在過去幾年,西恩潘一直認為很多東西都可以在線上銷售除了兩樣物品,汽車跟房屋。這兩樣算是對人最大也是最貴重的兩個商品。對我而言一直都感覺如果沒有好好的去現場看清楚,很難去做這樣的決定。撇開房屋不講,光是買車沒有去試開看看,摸摸看怎麼知道這台車試不試合。哪種從車子發明到現在都已經養成的習慣,不是線上看看照片,看看規格就可以決定的。所以過去西恩潘從來不感覺這樣的模式是可以成功的。因為畢竟人對於貴重產品的重視度跟買幾本書的感覺還是不一樣。但是想反的來說,如果說線上買鑽石都可以成功,Blue Nile已經成為網路最大的讚石通路,也許貴重物品也是有某種可能。

回歸到現在買房子,現在美國這個市場已經充滿了競爭對手,ZillowTruliaRedfinRealtor.comCyberhomes。就拿最大的網站之一Zillow來講,現在提供的服務是除了沒有直接賣房子以外什麼服務都有了。例如說是估價,市場現況,跟其他過去是由Real Estate Agent提供的資料。特別的就是,如果你不想要賣房子,在這個網站還有一個功能就是自己還可以幫自己的房子設定一個價格,如果有買主願意花哪個價格來跟你購買,大家就可以成交,俗稱Set a Make Me Move price。在認真的的搜尋了這個Zillow網站,可以看的出來慢慢的其實過去很多Agent提供的資料其實都可以被標準化。只要可以整理出完整的資料庫,這些都可以被現在的科技所取代的。

另外一個網站Redfin來講,買家跟賣家都可以在這個網站上面交易房屋。這個網站跟創辦人已經在美國引起很大的爭議。因為Redfin的營業模式已經嚴重的影響到過去傳統的房屋經理人的銷售模式。特別是在比較廉價的佣金方面已經造成很多經理人收入的影響。雖然這個網站推行的是half electronics, half personal。但是可以看的出來這個產業結構已經因為科技的進步產生了改變。過去西恩潘認為不太可能發生的想不到慢慢的在網路成熟後已經出現了改變。單單Redfin在2004年創業第一年就有交易額超過1億美金,代表市場是有的。只是要看各個創業家要怎樣去尋找或是開拓這個龐大的商機。

寫到這裡大家可能感覺西恩潘有一點馬後炮,現在美國房屋市場這麼差,西恩潘怎麼還在哪裡提房屋市場的產業。但是大家如果好好的想一想,創業不就是這樣嗎。「時勢造英雄」,特別是在這次次級房貸大跌的時刻一定有特別多的房屋需要被售出。加上我原本說的,歷史都一直在循環,如果說這次大跌個兩年,過了還是會有哪個機會。特別是在房地產這塊大餅上面,如果大家認真的觀察,全世界大部分的富人還是以房地產起家的屬多數。

在最後,其實西恩潘對於線上不管是賣房子或是相關的產業都開始有自己的想法,特別是在所提供的服務。有幾點可以提供參考,

1. 結合線上買房/貸款
很多剛出社會的人都不了解整個買房跟貸款的手續,如果線上的網站可以提供這樣的服務,所謂的one stop shopping的話可以打入第一次買房的新鮮人或是對於長期租房不熟悉這個步驟的人的使用。網路上有很多這樣的資訊,但是到現在似乎還沒看到有可以馬上提供這樣的合併服務的產生。

2. 找房資料庫
相信很多時候大部分買房子的人對於陌生的環境總是沒那麼了解,特別是周遭環境。例如社區機能或是便利性,大部分都比較沒有比較被完全納入可考慮的範圍。或是根本資料庫根本不夠詳細可以做這方面的分析,如果有某種的資料庫可以提供給買房屋的人把一間房子所有可考慮的都包含進去。換句話來說,把一個頂尖Agent的腦袋完完全全的標準化成一個資料庫。

相信Real Estate線上交易還有更多的機會,至於我一開始提到的哪個團隊到底有給他們什麼意見西恩潘就不在這裡提出了。因為他們也還在Stealth mode,所以西恩潘也不會在這裡寫出他們的公司名稱。也許未來西恩潘碰到他們的時候會繼續跟大家提供這間公司的未來情況。但是可以看的出來這些公司未來每個都有機會可以重新打造這個產業的結構鏈。

(圖片來源: www.property8.com)

註:
如果有認真閱讀西恩潘的部落格的人應該會發現我的標點符號又回歸中文模式了。原本學會了怎樣用中文的標點符號但是不知道為什麼突然用不出來。但是在昨天去網路上找一找到底要怎樣才能使用才終於了解該怎樣寫標準的中文。就是要用這樣的符號才感覺我的部落格才完整。已經越來越感覺到很多人會認為西恩潘從來沒出過國了。如果越寫越好可能沒人會覺得西恩潘台灣小學沒有畢業。(我想應該也沒有人會這樣認為吧。)

另外一件想要吐血的事情就是剛剛把我專用相機借給老姐去拍照,原本想說只是很單純的借給她用。誰知道老姐真的很天才,隨便拿一張搞不清楚的布就給我擦LCD螢幕。原本就很保持很乾淨的LCD螢幕給她擦成霧面。天啊,拜託一下,保持了那麼久的相機給她順手一弄就根本看不清楚了。西恩潘的隨身相機就這樣變成了霧面LCD。看起來以後拍照拍的不漂亮只好都推在螢幕看不清楚的份上了。不是我機車,因為真的太誇張了。特別的就是也不知道她到底用什麼擦的,我擦半天都擦不乾淨。油膩膩的,因為我都是用特別的布在擦。晚一點再來張照片就知道為什麼西恩潘會這樣不爽了。

10 意見:

凱特 提到...

恩~你真的超認真的耶



不過這種東西要我看文字 一行一行看
吸收的效果超低

我通常會很乾脆的叫我同學解釋
免得我的腦子打結
哈哈哈哈哈

anyway,辛苦你了

西恩潘 提到...

感謝啦. 有來留言捧場一下就已經很感動了. 沒辦法, 西恩潘的部落格風格就是完全非主流. 所以讀的人真的不是很多, 而且繁體華文市場對這樣的文章接受度也不高. 只好繼續努力的耕耘這個市場.

国宝 提到...

西恩要不要找个wordpress的繁简体互转plugin,或许可以帮你拉拢到一些新人气哦...

前一段时间国宝有考虑过把MLS的数据倒出来整理好做一个网站可以然用户查询加拿大某一个Unit的交易记录,不过后觉得没太大赚头就放弃了。

西恩下次买新DC记得粘一个LCD保护膜,才几块钱。

Annie 提到...

看了你的文章有一段時間
覺得你其實很有思想 看法 以及自己的主張
每篇分析都又長又圖文並茂 還有各種連結
我也嘗試寫部落格 但都不能持之以恆
寫東西不一定要有很高的語文技巧 用詞也不一定要華麗優美 但要言之有物
看過很多很會用詞遣句的文 因為文章缺乏內容 "金玉其外 敗絮其中" 好像空洞乏味的花瓶 令人久而生厭

從你的文章可以看出你不是一個很迫切需要一份工作的人 而是想要創造一份自己的事業

我也住溫哥華 想問你一些問題 因為我是去年五月才從 biochemistry畢業的學生 對商業很有興趣 但現在才剛開始接觸 我不想申請醫學院也不想搞研究 所以在考慮我是不適應該考一下 canadian security courses (csc) or CMA (chartered management accountant)
也希望西恩潘部落格上的一些人可以給我一些意見 謝謝

西恩潘 提到...

國寶兄,我也還在哪裡試試看哪種轉換比較適當。相信這兩天應該就可以搞定了。感謝你的建議喔。

西恩潘 提到...

Annie, 很高興看到你的留言。你也把我這個部落格形容的太好了吧,沒有寫的哪麼好啦。

相信考執照都是好的,但是你需要思考一下你未來到底想要從事哪方面的工作。重要的是妳對哪方面有沒有興趣,例如說金融。但是如果要在北美生存下去一定需要某方面的專業。不管是CSC, CMA或是CFA這些執照絕對是有很大的幫助。

妳說妳是從Biochemistry畢業的,有沒有想過走生化科技類的Equity Research開始然後轉分析師(Analyst)。其實妳畢業半年,還有很多路可以走。趁年輕的多看多學相信妳不會後悔的。只能說以上都是西恩潘過來人的經驗。

有什麼問題再問我吧。

Annie 提到...

thanks for sean's reply!
我一開始覺得對金融投資 股票分析很有興趣
以前我生化系的同學在為進醫學院的GPA奮鬥時 我就天天觀看道瓊指數和投資動態 算是班上的怪類拉
不過我很擔心現在金融市場的情況 如果我考了 csc好像只能找 finnancial planner or investment advisor之類的工作 因此我才會想說 cma應該比較好 雖然我不是很喜歡會計拉
我覺得你又是 ubc mba對商業又很有看法 才跑來問問你的意見 希望你不要覺得很奇怪貨很冒昧喔

西恩潘 提到...

Annie,一點都不會冒昧啊。如果妳對這方面有興趣的話可以嘗試去考一考這方面的執照。CSC算是非常入門的,如果妳想要拼一下就去考CFA。

因為妳才剛畢業沒多久,所以其實機會還是很多。但是如果現在有空的話可以開始考執照了。因為金融執照就是一條不歸路,考就要繼續考下去。如果我現在是你這個年紀,我一定會再回去考CFA。

希望有幫到妳,有什麼問題再跟西恩潘講吧。

Grady 提到...

線上購買貴重物品,價格是很重要的因素。
鑽石雖然貴重,可是不是每個產品都是高價位。如果要消費者買一個五萬美元的鑽戒,應該還是會到實體商店參考的。但是如果買一個五百美元的戒指,可能就直接下單了。

"把一個頂尖Agent的腦袋完完全全的標準化成一個資料庫"
這個應該要更正一下。
資料庫指的是儲存大量資訊的地方,房屋資料可以是一個資料庫。
但我想你要表達的,應該是一個綜合人工智慧(AI)和專家系統(Expert System)能依不同的條件來判斷和處理交易的agent。

像有些保險公司在線上提供financial assistance,她會依照使用者輸入的條件或提出的問題來建議他們可以考慮購買何種商品。

西恩潘 提到...

感謝你的指證,西恩潘原本的意思就是如同一個AI。相信透過現在的技術這絕對是可以達成的。

至於有關鑽石,如果已經有相當的口碑我相信線上不管什麼樣的價格都有可能有人買的。最重要的就是要如何做出哪個信賴度跟口唄。現在大家在線上買東西最重要的就是沒辦法看到所以不能信賴,如果可信的話就有辦法成功的吸引到人.

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